주택 공동소유시 각각 종부세…'1주택자 된 날'로 양도세 강화

앞으로는 공동소유 주택도 소유자 각각에게 종합부동산세가 합산 과세된다. 1주택자 양도세 비과세 기준인 '2년 이상 보유' 적용 시점도 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로 바뀌는 등 요건이 대폭 강화된다.

정부는 지난해 연말 국회를 통과한 21개의 '2018년도 개정 세법'에 맞춰 위임사항 등을 규정한 후속 시행령 개정안을 7일 공개했다. 개정안은 이달 29일까지 입법예고, 이후 차관회의와 국무회의를 거쳐 다음달중 시행된다. 

개정안은 먼저 주택과 토지에 대한 공정시장가액비율을 기존 80%에서 올해는 85%, 매년 5%p씩 올려 2022년 100%를 적용하도록 명문화했다. 

또 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에겐 현행보다 0.1~1.2%p까지 높은 0.6~3.2%의 종합부동산세 세율을 적용하도록 했다.

특히 세율 적용을 위한 주택 수 계산 방법에 관한 항목이 신설됐다. 이에 따라 다음달부터 공동소유주택은 소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 간주된다.

다만 상속을 통해 공동 소유한 주택은 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 △지분율이 20% 이하이면서 △지분 상당 공시가격이 3억원 이하일 때 주택 수 산정에서 제외된다. 

이 경우 주택 수에서 제외되더라도 공시가격 상당액은 합산 과세된다. 또 9억원 이하 1세대 1주택 공제 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함된다.

다가구주택은 분할등기가 되지 않으므로 하나의 주택으로 간주하기로 했다. 임대 가구를 별개의 주택으로 보고 합산에서 제외하는 개념이다. 

1주택자의 양도세 비과세 요건은 한층 강화된다. 지금은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 취득일로부터 2년 이상 보유하고 있는 경우 양도세를 감면해왔다.

하지만 개정안은 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 채워야 한다. 다만 혼선 방지를 위해 2년간 적용을 유예한 뒤 2021년 1월 1일 이후 양도분부터 적용하기로 했다.

장기임대주택을 보유한 임대사업자 역시 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 1주택 비과세를 허용하기로 했다. 개정안 시행 이후 취득분부터 곧바로 적용된다.

장기임대로 등록한 민간주택의 임대기간은 최대 4년을 한도로 기존 단기 임대기간까지 모두 인정된다. 지금은 4년 이상 단기임대를 8년 이상 장기임대로 변경등록하는 경우 단기임대 기간의 50%(최대 5년)를 인정해왔다.

유주택자가 조정대상지역에서 주택을 취득한 뒤 장기임대주택으로 등록한 경우엔 재산세는 감면하되, 종부세는 감면에서 배제하기로 했다. 지금까지는 재산세 감면율만큼 공시가격을 차감하는 방식으로 종부세도 감면돼왔다.

장기임대시 부여돼온 종부세 비과세나 양도세 중과 배제, 임대료에 대한 소득세액 감면 등 특례는 '임대료나 보증금의 연간 증가율이 5% 이하'인 경우에 한해서만 다음달부터 적용된다.

임대주택 분리과세시 필요경비율은 60%, 공제금액은 400만원이 적용된다. 민간임대주택 등록과 소득세법상 사업자 등록, 임대료나 보증금의 연 증가율 5% 이하 요건을 모두 만족해야 한다. 그밖의 임대주택엔 필요경비율 50%, 공제금액 200만원이 적용된다.

배우자 이월과세 적용대상의 자산범위는 확대된다. 지금은 배우자나 직계 존비속으로부터 증여받은 토지·건물 등을 5년 안에 양도할 때는 증여자의 취득가액을 기준으로 과세해왔다.

하지만 개정안은 아파트 분양권이나 조합원 입주권 등 '부동산을 취득할 수 있는 권리'도 이월과세 적용 대상 자산에 추가했다. 

기재부 관계자는 "증여시엔 배우자 공제를 활용해 세금 감면을 받은 뒤 단기 양도로 조세 탈루하는 사례를 막기 위한 취지"라고 설명했다.


2019-01-07

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