임대소득 2천만원 같아도…등록 안하면 세금 17배

내년부터 집주인이 월세나 전세로 버는 연간 임대소득이 2천만원 이하여도 14% 단일 세율에 따라 임대소득세를 내게 된다.

다만 8년이상 임대주택으로 등록했을 때는 400만원까지 기본공제를 받고 필요경비율도 70%가 적용돼, 미등록 집주인보다 훨씬 적은 세금을 내게 됐다.

정부는 30일 오후 열린 세제발전심의위원회에서 이같은 내용을 담은 '2018년 세법개정안'을 확정했다.

개정안에 따르면 내년부터 공시가격 9억원 이하 1주택자를 제외한 모든 집주인의 임대소득은 과세 대상에 포함된다. 

특히 지난 2014년 개정됐지만 미뤄져온 2천만원 이하 임대소득도 14%로 분리과세된다. 지금까지는 2천만원 넘는 임대소득에만 6~42%의 세율로 다른 소득과 합쳐 종합 과세돼왔다.

개정안은 과세표준을 정할 때 임대수입에서 빼주는 기본공제금을 임대사업 등록 여부에 따라 차등화했다. 등록 사업자는 400만원, 미등록자는 200만원이 기본 공제된다.

임대소득에서 빼주는 경비의 비율인 필요경비율도 등록 사업자는 70%, 미등록자는 50%가 적용된다.

가령 연간 임대소득이 1956만원으로 같더라도 등록 사업자는 70% 필요경비율과 400만원 기본공제가 적용돼 과세표준은 187만원이 된다. 여기에 14% 세율을 곱하면 산출세액은 26만원이지만 75% 세액감면을 통해 실제 내는 세금은 6만 5천원이 된다.

반면 미등록 집주인은 필요경비율 50%에 기본공제 200만원이 적용돼 과세표준은 778만원이 되고, 산출세액인 109만원을 세액감면 없이 내게 된다. 등록 사업자의 결정세액보다 17배 많은 수준이다.

지금까지는 일괄적으로 60%의 필요경비율과 400만원 기본공제가 적용돼, 임대등록 여부와 상관없이 모두 53만 5천원의 세금을 냈다. 하지만 임대 등록하면 47만원을 덜 내게 되고, 등록하지 않으면 55만 5천원을 더 내게 된 셈이다.

현재 2주택자는 월세 임대소득에만, 3주택 이상일 땐 전세보증금에 대해서도 월세로 환산한 개념인 '간주임대료'를 과세하고 있다.

예를 들어 2주택자가 본인이 거주하지 않는 주택을 5억원에 전세로 내줬을 때는 임대소득이 발생하지 않지만, 100만원 월세로 내줬을 때는 1200만원이 수입금액이 된다. 

다만 400만원이 공제되고 필요경비 840만원도 빼기 때문에 이 경우에도 임대소득 과세는 따로 없다.

임대등록한 3주택자가 한 채는 월세 100만원, 나머지 한 채는 10억원에 전세를 내줬다면 월세 1200만원과 간주임대료 756만원까지 1956만원이 수입으로 잡혀 6만 5천원의 세금을 내게 된다. 등록하지 않았다면 109만원을 내는 식이다.

주택수 및 보증급 합계에서 제외되는 소형주택 기준은 현행 '기준시가 3억원 이하 전용면적 60m²이하'에서 '2억원 이하 40m²'로 강화해 2021년말까지 적용된다.

김동연 부총리 겸 기획재정부 장관은 "그동안 주택 임대소득은 소득 파악 문제와 세부담 전가 우려 등으로 과세가 되지 않는 부분이 일부 있었다"며 "이번 개정안으로 2천만원 이하 임대소득도 정상 과세하고 부동산 자산의 세부담을 적정화했다"고 설명했다.

'개혁 후퇴' 논란에 휩싸여온 종합부동산세 개편안은 지난 6일 정부가 발표한 방안대로 이날 위원회에서 확정됐다. 

과세표준 6억원 넘는 3채 이상 다주택자는 0.3%p의 추가 과세를 물게 되고, 현행 80%인 공정시장가액비율은 매년 5%씩 90%까지만 인상된다.

주택 종부세율은 과표 6억원 이하의 경우 현행 0.5%를 유지하되, 6억~12억 구간은 현행 0.75%에서 0.85%로 인상된다. 12억~50억원은 현행 1%에서 1.2%로, 50억~94억원은 1.5%에서 1.8%로, 94억 초과 구간은 2%에서 2.5%로 세율이 상향된다. 

종합합산토지분 세율은 과표 15억원 이하 경우 현행 0.75%에서 1%로, 15억~45억원은 1.5%에서 2%로, 45억원 초과는 2%에서 3%로 각각 오른다. 반면 빌딩과 상가 등 별도합산토지분은 현행 세율을 유지하기로 해, 대기업 특혜 논란이 계속될 전망이다.


2018-07-30

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