재건축 초과이익 환수나 보유세 개편 과정에서 '미실현이익 과세' 논란이 불거지고 있지만, 이미 헌법재판소 판단이 끝난 사안이라 설득력이 낮다는 지적이다.
재건축 부담금을 둘러싼 위헌 논란은 최근 몇년간 부동산 과열의 '진원지'로 손꼽혀온 서울 강남4구 재건축 단지에서 주로 나온다.
실제로 정부가 올들어 재건축 초과이익환수제를 부활시키자, 잠실주공5단지 등 11개 재건축 조합은 위헌 확인소송을 냈다. 헌재가 이를 각하 결정하자 최근 재심을 청구하기도 했다.
강남갑에서 3선한 자유한국당 이종구 의원도 최근 개인 입장자료를 내어 "재건축 부담금은 이중과세"라며 "미실현 이익에 대한 과세로, 집을 팔거나 사지 않으면 가격은 아무 의미가 없다"는 논리로 제도 폐지를 요구했다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축 이후 정상적 집값 상승분을 넘어서는 이익의 일부를 환수하는 제도다. 참여정부 당시 도입됐다가 박근혜정부 초반인 2013년부터 적용이 미뤄져왔다.
국토교통부가 올해초 서울시 주요 재건축 단지 20곳을 시뮬레이션한 결과, 조합원 1인당 평균 부담금은 3억 7천만원 안팎으로 추산됐다.
특히 강남4구 15개 단지의 경우 평균 4억 4천만원, 최소 1억 6천만원에서 최대 8억 4천만원에 이를 것으로 분석됐다.
실제로 첫 테이프를 끊은 반포 현대아파트의 경우 시뮬레이션 결과와 비슷한 1억 3500만원의 부담금이 매겨졌다.
이를 두고 "부담금 폭탄"이라거나 "팔지도 않은 집의 가격에 과세하는 건 위헌"이라며 반발이 커지고 있는 분위기다. 사고 판 것도 아니고 가지고만 있는데 세금을 내라는 건 억울하단 얘기인데, 보유세 논의에서도 단골처럼 등장하는 논리이기도 하다.
하지만 이런 논리대로라면 꼬박꼬박 6개월마다 자동차세를 내는 2253만대 차량 소유자들의 반발이 더 커야 한다. 아파트와 달리, 가격마저 시간이 갈수록 떨어지기 때문이다.
경제정의실천시민연합 최승섭 부동산감시팀장은 "당장 팔면 이익이 되기 때문에 미실현 이익이라고 볼 수 없다"며 "3억원짜리가 10억원이 되면 거래가 안됐을 뿐 자산가치가 높아졌다고 보는 게 맞다"고 지적했다.
반포 현대만 해도 재건축으로 생기는 이익만 3억 4천만원으로 추산된다. 1억 3500만원의 부담금을 낸다 해도 2억원 넘는 초과이익을 거두게 된 셈이다.
'미실현'임을 인정한다 해도 위헌 소지는 크지 않다. 헌재는 지난 1994년 토지초과이득세 위헌 여부에 대해 "과세 대상인 자본이득의 범위에 미실현 이득을 포함시킬지는 과세 목적·과세소득 특성 등을 고려해 판단할 입법정책의 문제일 뿐”이라고 판단했다.
미실현 이득 과세는 헌재 판단 사안이 아니라, 국회에서 법으로 합의해 정하면 된다는 게 헌재의 해석이다.
국토부 관계자는 "헌재 판단은 공정한 계측절차를 통해 공평과세에 부합하도록 과세절차를 마련해야 한다는 것"이라며 "이에 따라 재건축 부담금은 구체적이고 객관적인 산정방식을 마련해 위헌소지를 미연에 방지했다"고 설명했다.
강남 일대는 특히 교통과 교육 등 사회간접자본이 잘 구축돼있어 집값이 높은데, 이러한 인프라는 공공이 만든 것이므로 초과이익 일부를 사회에 환원하는 게 합당하다는 게 국토부측 판단이다.
게다가 정상주택가격분과 개발비용을 모두 공제한 초과이익에 대해서만 환수하기 때문에 중복과세나 재산권 침해 소지도 없다는 설명이다.
경실련 최승섭 부장도 "부담금을 매긴다 해도 최소 50%의 불로소득은 인정해주는 것"이라며 "공공 자산인 용적률을 가져다쓰는 만큼, 초과이익 일부를 공공으로 환수하는 게 정당하다"고 강조했다.
2018-05-22