임대사업자로 등록한 민간임대주택에 대해선 취득세·재산세 감면이 2021년까지 3년간 연장되고, 8년 이상 장기임대시 최대 70%의 양도세 특별공제와 건강보험료 인상분의 80% 감면이 이뤄진다.
특히 2020년부터 임대 등록이 단계적으로 의무화되고, 이를 바탕으로 계약갱신청구권과 전월세상한제가 순차 도입될 전망이다.
정부는 13일 이같은 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 확정해 발표했다. 국토교통부 김현미 장관은 이날 오후 서울청사에서 브리핑을 갖고 "민간임대주택 등록을 촉진해 2022년까지 임차가구의 45%에게 전월세상한제 혜택을 제공한다는 게 기본 방향"이라고 밝혔다.
방안은 먼저 예정대로 2019년부터 임대소득 과세와 건강보험료 부과를 시행하되, 등록사업자에 대해선 8년 장기임대 위주로 인센티브를 확대하기로 했다.
내년말 일몰 예정이던 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년간 연장된다. 재산세 감면은 2호 이상 임대시에 적용됐지만, 8년 이상 장기임대하는 40㎡ 소형주택도 2019년부터 혜택을 받게 된다. 서민이 주로 사는 40㎡ 다가구주택도 8년 이상 임대시 재산세가 감면된다.
주택임대소득은 예정대로 2019년부터 연간 2천만원 이하도 분리과세된다. 다만 분리과세시 필요경비율은 현행 60%에서 등록사업자는 70%로 상향하되, 미등록사업자는 50%로 하향조정된다.
임대소득 외에 다른 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우엔 등록사업자의 경우 임대소득 1333만원까지, 미등록시엔 800만원까지 소득세가 면제된다는 얘기다. 감면기준도 현행 3호 이상에서 내년부터 1호 이상으로 확대된다.
연 2천만원의 임대소득이 있는 사람이 8년 장기임대로 등록하면 연간 7만원의 소득세를 내면 되지만, 등록하지 않았을 때는 최대 84만원을 내게 된다. 1주택자가 공시가 9억원 이하 주택을 임대 등록했을 때는 과세 대상에서 제외된다.
방안은 또 양도세 중과 배제 및 장기보유특별공제, 종합부동산세 합산 배제 대상을 현행 '5년 이상 임대'에서 내년 4월부터는 '준공공임대로 등록해 8년 이상 임대'로 바꾸기로 했다. 이를 충족하면 양도세 장기보유특별공제 비율은 현행 50%에서 2019년부터 70%로 상향된다.
2020년말까지 등록한 연 2천만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 건강보험료 인상분도 대폭 감면된다. 8년 임대시엔 80%, 4년 임대시 40%의 감면율이 적용된다.
예를 들어 미등록시엔 피부양자의 연간 건보료 평균인상액이 154만원이지만, 8년 임대 등록시엔 31만원, 4년 임대시엔 92만원으로 감면된다.
지역가입자는 미등록시 연간 16만원에서 8년 임대시 3만원, 4년 임대시 9만원의 건보료만 오르게 된다. 직장가입자는 미등록시 연간 10만원에서 8년 임대시 2만원, 4년 임대시 6만원으로 감면된다.
방안에는 임차인 권리를 보호하기 위한 대책도 일부 포함됐지만, 관심을 모아온 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입은 '장기 과제'로 미뤄졌다.
연내 꾸려질 조세개혁특별위원회 논의를 거쳐 △다주택자에 대한 임대보증금 과세 △보유세 등 종합적인 부동산 과세 개편 방향을 마련하겠다는 게 정부 입장이다.
김현미 장관은 "시장 상황을 살펴보면서 2020년 이후 임대 등록 의무화를 단계적으로 추진할 방침"이라며 "이를 토대로 계약갱신청구권과 전월세상한제를 도입하겠다"고 설명했다.
정부는 대신 '임대인 동의절차'를 곧바로 폐지하기로 했다. 지금은 유선 확인 절차를 거쳐 임대인이 동의하지 않으면 전세금 반환보증 가입이 불가능했지만, 앞으로는 이러한 동의절차가 필요없게 된다.
가입대상 보증금은 수도권의 경우 5억→7억원, 지방은 4억→5억원으로 상향되고 저소득·신혼·다자녀가구 등의 보증료는 현행 30%에서 40%로 할인 폭이 확대된다.
또 지금은 집주인이 임대차계약이 끝나기 한 달전까지 갱신 거절을 통지하면 됐지만, 내년 하반기부터는 두 달전까지 통지해야 한다. 임차인이 분쟁조정을 신청하면 임대인의 의사와 무관하게 조정절차도 개시된다.
다른 담보물권자보다 최우선으로 변제받을 수 있는 보증금 한도는 내년 하반기 상향조정된다. 현재는 서울 3400만원, 다른 지역들은 1700만~2700만원 수준이다.
당국은 이번 방안을 토대로 내년 4월까지 임대등록시스템과 임대사업 현황 DB를 구축하기로 했다. 특히 3주택 이상 다주택자 위주로 △주택보유현황 △미등록 임대사업자 정보를 파악, 국세청 및 건강보험공단 등과 정기적으로 공유할 계획이다.
이를 통해 2022년까지 등록임대 200만호와 공적임대 200만호 등 공적 규제가 적용되는 임대주택을 400만호 확보한다는 방침이다.
김 장관은 "지난해 경우 전체 835만 임차가구의 23%만 계약갱신청구권과 전월세상한제가 적용되는 주택에 거주했지만, 2022년엔 그 비율이 45%로 확대될 것"이라고 강조했다.
2017-12-13